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EL DIARIO digital
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Un megaproyecto inmobiliario de 680 lotes sobre la Ruta Nacional 35, que requiere modificaciones al Código Urbanístico de Santa Rosa, se convirtió en otra "papa caliente" para el Concejo Deliberante. La urbanización está ubicada a seis kilómetros de la trama urbana consolidada y los desarrolladores solicitaron en agosto del año pasado las excepciones necesarias para avanzar con el emprendimiento en tres etapas.
Los impulsores del proyecto expusieron sus alcances el 10 de septiembre de 2025 ante la Comisión de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos del Concejo. Un mes antes, el 4 de agosto, el intendente Luciano di Nápoli había enviado el proyecto de ordenanza al cuerpo deliberativo.
Según confirmaron a El Diario fuentes del Concejo, después de varios meses "congelado", el expediente volvió a moverse en las últimas semanas e incluso está más avanzado que el proyecto del Santa Rosa Rugby Club, por el cual se convocó a audiencia pública para el próximo 16 de junio.
En rigor, son tres los emprendimientos a los cuales el Concejo debe darle el okey o barjarle el pulgar. Otro emprendimiento inmobiliario proyectado en los terrenos linderos al club de golf de Santa Rosa, sobre ruta 5, pidió una excepción urbanística en marzo de este año.
Sin audiencia y minoría simple
Existe, sin embargo, una diferencia clave entre el desarrollo sobre la ruta 35 y los otros dos. El proyecto de la Ruta 35 no está asentado sobre el acuífero y, por lo tanto, no requiere audiencia pública ni mayoría especial para ser aprobado. El tratamiento se realiza directamente en el recinto y necesita mayoría simple: siete votos sobre doce.
Sí requiere, en cambio, modificaciones al Código Urbano Ambiental porque actualmente el sector forma parte del Área de Urbanización Futura AUF 4b y no integra la zona habilitada para urbanizar. Allí es donde los concejales deberán volver a poner la lupa sobre el equilibrio entre expansión urbana, costos ambientales y extensión de servicios públicos.
Las dimensiones del emprendimiento son importantes: contempla 680 lotes distribuidos sobre unas 47 hectáreas. Los desarrolladores están asesorados por la arquitecta Cecilia Russo, exfuncionaria municipal que además participó en la elaboración del actual Código Urbano Ambiental. Fue directora de Planeamiento Urbano durante la primera gestión del intendente. La inmobiliaria Villa también impulsa la iniciativa.
Las claves del debate
Uno de los principales puntos de debate es la localización del millonario proyecto. El nuevo barrio se proyecta en un lugar que está separado de la mancha urbana consolidada, generando un "vacío" entre la ciudad actual y el futuro desarrollo. Los emprendedores sostienen que el plan está pensado para familias de clase media, pero el proyecto se ubica a unos seis kilómetros del área urbanizada.
Las preguntas que sobrevuelan el Concejo son varias: ¿es razonable extender servicios públicos hasta ese sector cuando todavía existen vacíos urbanos dentro del ejido? ¿No resulta más eficiente completar áreas ya urbanizadas o promover desarrollos de mayor densidad dentro de la ciudad consolidada?
Otro de los cuestionamientos apunta al banco de tierras que el código exige que los emprendimientos tengan en cuenta. En este caso, la cesión de tierras para el municipio está prevista en una franja de monte, lo que podría dificultar, encarecer o impedir incluso la planificación de construcciones sociales.
También aparece en discusión el impacto vial sobre la Ruta 35. El emprendimiento podría profundizar problemas de acceso y circulación que ya existen en Barrio Escondido y otros sectores con ingresos directos a la ruta.
A la vez, el desarrollo tendría un efecto inmediato sobre el valor de las tierras linderas, cuyos propietarios se verían beneficiados por la valorización inmobiliaria del sector.
De acuerdo al sondeo realizado por El Diario, el proyecto tiene hoy más respaldo político que el de la Ruta 5. Aunque la iniciativa lleva la firma del intendente, en el oficialismo aseguran que no existe una "bajada de línea" para aprobarla. Sin embargo, admiten que habría intención de avanzar con el expediente antes de la audiencia pública prevista para junio. El proyecto ya cuenta con prefactibilidad técnica.
Para avanzar necesita dictamen de comisión y luego aprobación en el recinto con mayoría simple. El bloque del PRO aparece proclive a acompañarlo. La UCR y la concejala de Comunidad Organizada mantienen objeciones. En tanto, el bloque del PJ todavía debe saldar diferencias internas sobre el tema.
Un proyecto de dimensiones
En la Comisión de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos expusieron el proyecto Mariano Cubero, Federico Lambert, Daiana Domínguez y Cecilia Russo.
La iniciativa fue presentada formalmente bajo el nombre "Plan Parcial AUF 4B". Como caras visibles aparecen los propietarios Martín Fornero, Mariano Cubero, Daiana Domínguez, Ana María Mura, Ana Clara Pérez, Federico Lambert, Simón Punte Menéndez, Juan Cruz Mura y Maura Suárez.
El proyecto de ordenanza enviado por el Ejecutivo impulsa la incorporación de una fracción del Área de Urbanización Futura (AUF 4b) al Área de Urbanización Prioritaria (AUP), sobre una parcela ubicada junto a la avenida Brigadier Juan Manuel de Rosas, es decir, la Ruta Nacional 35.
La propuesta contempla la creación de un nuevo desarrollo residencial con corredores comerciales, nuevas conexiones viales y calles jerarquizadas. Para eso, modifica distintos artículos del Código Urbano Ambiental vigente y crea un nuevo distrito urbano denominado "R3 X".
La ordenanza establece que el emprendimiento deberá ceder espacios públicos para plazas, parques, equipamiento comunitario y banco de tierras. También obliga a ejecutar obras de infraestructura básica, entre ellas redes de agua potable, cloacas, electricidad y gas.
Además, los desarrolladores deberán presentar estudios de impacto ambiental y proyectos de drenaje pluvial antes de que se autorice la subdivisión de los terrenos. El texto también exige mejoras de accesibilidad y transitabilidad sobre la Ruta 35 y la calle Ramona Pereyra.
Cómo es el emprendimiento
El documento técnico presentado por los desarrolladores describe un predio ubicado en el sector sureste de Santa Rosa, a unos seis kilómetros del centro de la ciudad. Al oeste limita con la empresa Advance y el resto de los linderos corresponde a parcelas rurales utilizadas principalmente para pastoreo de caballos.
En el entorno cercano aparecen Barrio Escondido, Portal del Sur, barrios FONAVI recientes y sectores de lotes con servicios.
El terreno tiene aproximadamente 47 hectáreas y una forma regular cercana a los 1.000 metros por 470 metros. También posee una importante superficie boscosa de unas 12,3 hectáreas.
La topografía presenta desniveles que van desde los 186 hasta los 201 metros sobre el nivel del mar, con lomas y un sector central más bajo, especialmente marcado desde el este.
El acceso principal se realiza actualmente por la Ruta Nacional 35. También existe un acceso de tierra desde la continuación de Ramona Pereyra. El documento señala además que los laterales oeste, norte y sur poseen calles cedidas, aunque todavía no están abiertas al tránsito público.
El desarrollo se proyecta en tres etapas: la primera contempla 246 lotes, la segunda 215 y la tercera 216. La iniciativa incluye nuevas conexiones viales, corredores internos y adecuaciones normativas para integrar el sector a la expansión urbana de Santa Rosa.
