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EL DIARIO digital
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El debate por el megaproyecto urbanístico impulsado por el Fideicomiso Santa Rosa Rugby sumó un nuevo capítulo con un contundente informe técnico del Colegio de Arquitectos de La Pampa (CALP), que cuestiona la iniciativa y recomienda al Concejo Deliberante extremar los recaudos antes de avanzar con su aprobación.
El presidente del Colegio es Guillermo Blanco y no se anotaron en la audiencia pública que se desarrolla por estos días porque fueron invitados por el cuerpo. De todos modos, ante el pedido de los concejales enviaron un documento, al que accedió El Diario, que tiene fecha de este miércoles el 17 de junio.
El informe fue remitido al cuerpo deliberativo y analiza el expediente N° 4225/2024/1-1, que propone recategorizar una parcela de 34,6 hectáreas ubicada en el Área de Urbanización Futura (AUF) 9b para incorporarla al Área de Urbanización Prioritaria (AUP), habilitando el desarrollo de un nuevo loteo residencial.
La entidad profesional sostiene que el proyecto presenta severas observaciones urbanísticas, ambientales y normativas, y advierte que su aprobación en las condiciones actuales podría generar un precedente de "urbanización especulativa" con consecuencias "gravísimas e irreversibles" para la ciudad.
El acuífero, en el centro de las preocupaciones
Uno de los principales cuestionamientos del informe se relaciona con la localización del emprendimiento sobre la zona de recarga e implicancia del acuífero subterráneo Anguil-Santa Rosa, una reserva estratégica de agua que cuenta con protección específica a través de la legislación provincial.
Según el Colegio de Arquitectos, esta condición ambiental excepcional exige que cualquier desarrollo urbano se ajuste a criterios mucho más rigurosos que los habituales.
"La factibilidad de este proyecto no puede basarse en promesas o anteproyectos", señala el documento.
En ese sentido, los profesionales consideran imprescindible que las obras de infraestructura sanitaria y pluvial estén completamente ejecutadas antes de autorizar la comercialización de los lotes.
Entre las exigencias planteadas figuran la concreción del centro de abastecimiento de agua, la construcción de la planta compacta de tratamiento cloacal y la implementación de un sistema de retardo e infiltración de aguas pluviales.
"Aprobar la urbanización sin estas obras terminadas implicaría transferir un pasivo ambiental y sanitario incalculable a la ciudad", advierte el informe.
Además, el CALP sostiene que debe prohibirse expresamente la realización de perforaciones individuales para riego y propone que el abastecimiento para ese fin se realice exclusivamente mediante reutilización de aguas grises o captación de agua de lluvia.
La planta cloacal y la línea de alta tensión
Otro de los puntos críticos identificados por el Colegio de Arquitectos es la ubicación prevista para la planta compacta de tratamiento cloacal.
El informe señala que la infraestructura proyectada se emplazaría en un sector atravesado por una línea de alta tensión de 132 kV, situación que genera incompatibilidades técnicas y riesgos operativos.
"La convivencia de infraestructura sanitaria y riesgo eléctrico de alta tensión es una limitante severa", sostiene el documento.
La entidad profesional advirtió que las tareas de operación, mantenimiento y eventual ampliación de la planta no pueden quedar condicionadas por la servidumbre de electroducto existente.
Cuestionamientos a las cesiones de tierras
El aspecto más controvertido del proyecto, según el CALP, está vinculado al esquema de cesión de tierras previsto en el Plan Parcial.
El Código Urbano Ambiental establece que las urbanizaciones de estas características deben destinar entre el 15% y el 30% de la superficie a espacios públicos y equipamiento comunitario.
Sin embargo, la propuesta del fideicomiso contempla la cesión efectiva de 2,55 hectáreas —equivalentes al 7,35% del predio— como espacios verdes públicos, mientras que busca computar como equipamiento comunitario otras 11,12 hectáreas correspondientes al predio privado del club de rugby.
Para el Colegio de Arquitectos, esta operatoria presenta "severas deficiencias conceptuales".
En primer lugar, cuestiona que la propuesta exima al desarrollador de realizar aportes al Banco de Tierras Municipal, una herramienta que considera estratégica para la planificación urbana y el desarrollo de políticas habitacionales.
En segundo término, rechaza que un predio privado y de acceso restringido pueda ser considerado equipamiento comunitario.
"Un convenio de uso no transfiere el dominio ni asegura la inalienabilidad del suelo a largo plazo", sostiene el documento.
Además, advierte que la distribución de los espacios verdes mediante bulevares y pequeñas superficies dispersas incrementará los costos de mantenimiento para el municipio sin generar verdaderos parques urbanos.
Riesgo de un precedente
Más allá del caso puntual del Santa Rosa Rugby, el Colegio de Arquitectos alertó sobre las consecuencias que podría tener la aprobación del proyecto para futuras urbanizaciones.
Según la entidad, flexibilizar las obligaciones de cesión de tierras o aceptar excepciones normativas sentaría un precedente peligroso para nuevos desarrollos inmobiliarios.
"Aprobar este proyecto eximiendo al desarrollador de la cesión correspondiente al Banco de Tierras funciona como el puntapié inicial para establecer una nueva modalidad de urbanización especulativa", señala el informe.
Los profesionales advierten que la repetición de este modelo podría derivar en una progresiva descapitalización del Estado municipal, un déficit creciente de equipamiento público y una privatización encubierta del crecimiento urbano.
"La rentabilidad queda en manos privadas y el municipio asume todos los costos de infraestructura, mantenimiento y mitigación de impactos ambientales", agrega el documento.
Críticas al modelo de expansión urbana
El informe también pone en discusión el esquema de desarrollo previsto por el Código Urbano Ambiental para las Áreas de Urbanización Futura.
Según el Colegio de Arquitectos, la habilitación anticipada de estos sectores genera expectativas especulativas y presiones para urbanizar tierras antes de que exista una demanda real.
En ese marco, la entidad recordó que el propio Código establece un "criterio de compacidad", que condiciona la habilitación de nuevas urbanizaciones al agotamiento del suelo urbano consolidado.
Para el CALP, aprobar planes parciales sin acreditar ese requisito fomenta una ciudad dispersa, fragmentada y cada vez más costosa de sostener.
"La determinación de las AUF no debe interpretarse como una carta blanca para su urbanización inmediata", concluye el informe.
Finalmente, el Colegio de Arquitectos reclamó al Concejo Deliberante y al Departamento Ejecutivo que ejerzan un rol rector más estricto y supediten cualquier aprobación al cumplimiento efectivo de las exigencias ambientales y urbanísticas.
"El verdadero desafío arquitectónico y legislativo es construir y aplicar un código que anticipe el crecimiento de manera inteligente, y que ponga la habitabilidad real, el resguardo ambiental y el interés colectivo por encima de las flexibilidades normativas", concluye el documento.
