Créditos hipotecarios: amplían las opciones para acceder a préstamos para vivienda

El Gobierno anunció la tercera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), por un total de $200.000 millones, para que los bancos los destinen a préstamos para vivienda. En esta oportunidad, se amplió el universo de posibles beneficiarios al incorporar nuevas alternativas para acceder a los créditos hipotecarios.

La convocatoria se realizará el 17 de noviembre, según la Comunicación "B" 13258 del Banco Central de la República Argentina (BCRA). El llamado mantiene el volumen de las dos rondas anteriores, realizadas en septiembre y octubre, que también contemplaron $200.000 millones cada una.

En esta ocasión, las entidades bancarias podrán presentar ofertas desde $1000 millones y deberán informar tanto el monto solicitado como la tasa que están dispuestas a pagar al FGS.

Los recursos se colocarán a cinco años, ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) más una tasa adicional. Se eliminó la posibilidad de licitar a un año y se estableció una tasa mínima de UVA más 4,50%.

Los fondos deberán utilizarse exclusivamente para otorgar créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas. También se incorporaron operaciones de compra de inmuebles en construcción mediante boleto de compraventa y compromiso de constitución de hipoteca, así como préstamos con garantía de hipoteca divisible pendiente de división.

"Nuevo llamado a licitación del FGS. Ahora con la posibilidad de créditos para compra de inmueble en construcción, con boleto o con garantía de hipoteca divisible", explicó Federico González Rouco, economista de Empiria.

Los bancos tendrán 90 días para otorgar los créditos

Las entidades que reciban los fondos deberán aplicarlos en un plazo de 90 días corridos desde su acreditación. El destino será el otorgamiento de créditos hipotecarios para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas.

También podrán financiar operaciones con boleto de compraventa y compromiso de constituir una hipoteca, además de préstamos respaldados por una hipoteca divisible que todavía no haya sido dividida.

El nuevo llamado conserva una condición incorporada en la segunda licitación: los préstamos podrán alcanzar a personas que no tengan otra vivienda y también a quienes sean titulares de un inmueble, pero no dispongan de su uso. La convocatoria anterior había reemplazado el criterio de "primera vivienda" por el de vivienda única o de ocupación permanente.

Cada crédito tendrá un límite de 150.000 UVA y un plazo mínimo de 15 años. Además, los bancos no podrán cobrar una tasa superior a UVA más 7,50% nominal anual.

El límite por banco sube del 20% al 40%

Uno de los cambios respecto de la segunda licitación es el aumento del límite de fondos que podrá recibir cada entidad bancaria. En la ronda adjudicada en octubre, cada banco podía acceder como máximo al 20% del total ofrecido. El nuevo pliego eleva ese porcentaje al 40% de los $200.000 millones disponibles.

De todos modos, la participación de cada entidad estará sujeta a otros límites. La suma de sus ofertas no podrá superar el 4% de su Responsabilidad Patrimonial Computable ni el 40% de su cartera hipotecaria vigente al momento de la licitación. Tampoco podrá exceder el máximo de la línea de crédito que le haya asignado el comité ejecutivo del FGS.

La segunda convocatoria, adjudicada el 6 de octubre, recibió propuestas por $246.000 millones y distribuyó los $200.000 millones disponibles entre 12 bancos. En esa oportunidad, se adjudicaron $196.747,9 millones a cinco años, con una tasa promedio de UVA más 4,79%, mientras que el resto se colocó a un año.

El nuevo llamado elimina el esquema de dos plazos y concentra toda la licitación en el tramo de cinco años. El BCRA actuará como colaborador técnico y operativo de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), que administra el FGS.

Cómo funciona el programa

El programa fue anunciado a fines de agosto como un mecanismo para canalizar hasta $2 billones del FGS al mercado de créditos hipotecarios. Bajo este esquema, denominado "Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario", el fondo constituye depósitos a plazo fijo en pesos, ajustados por UVA más una tasa adicional.

Los bancos participan de las licitaciones para captar esos recursos, con la obligación de destinarlos exclusivamente a préstamos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas.

Al presentar la medida, el Ministerio de Economía difundió una simulación sobre las condiciones de acceso. El ejemplo contempló un préstamo equivalente a USD 80.000 para adquirir una propiedad valuada en USD 106.667, por lo que el crédito cubría el 75% del valor del inmueble.

Para un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7% —medio punto porcentual por debajo del máximo previsto—, la cuota inicial se ubicaba en $865.098.

Al tratarse de créditos indexados por UVA, las cuotas no permanecen fijas en pesos, sino que se actualizan según la inflación. La estimación oficial tampoco contempló los gastos de escritura ni otros cargos bancarios.

De acuerdo con ese cálculo, el grupo familiar debía contar con ingresos netos mensuales de $3.460.391 si la relación entre la cuota y los ingresos se establecía en el 25%. Para una pareja, eso suponía que cada integrante acreditara ingresos de bolsillo cercanos a $1,7 millones.