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EL DIARIO digital
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Con la Ley de Alquileres aún vigente, llega en junio de 2023 un nuevo incremento que esta vez superará el 100% con respecto a un año atrás. El nuevo salto se debe a que la fórmula ajusta por inflación, que volvió a acelerarse en los últimos meses.
Por la ley vigente, los alquileres este año ajustaron 81,4% en enero; 85,8% en febrero; 89,5% en marzo; 92,6% en abril; y 95,9% en mayo. Ahora en junio será de al menos 100% tras el último dato de inflación.
Dado que la normativa prevé un contrato de 3 años como mínimo, este aumento de junio se aplicará en aquellos cuyo segundo o tercer año comienza en ese mes.
En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo importe -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.
¿Cómo se calcula el aumento de los alquileres?
La ley nacional 27.551 determina que los contratos de alquiler tendrán una validez de 3 años, con actualización cada 12 meses. Esto vino a ordenar una situación que en el mercado se había establecido con ajustes cada 6 meses principalmente, e incluso cada 3.
La norma ordena hacer esos ajustes "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".
Es decir, que los aumentos quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en el último año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según datos oficiales.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad que elabora y publica ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL). El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).
¿Cuánto aumentarán en junio 2023?
El BCRA ya publicó los valores del ICL para la primera quincena de junio. Por lo cual el cálculo ya puede realizarse, con este procedimiento:
Averiguar los ICL -en la web del BCRA-, del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.
Calcular la variación. Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.
Calcular el nuevo monto. Lo que resta es tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
¿Cuánto vas a pagar de alquiler?
Existen algunas calcularas online que permiten saber cuánto se ajustará tu contrato de alquiler al renovarse. Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Tres calculadoras que se pueden utilizar son:
Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).
Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.
Calculadora del IVC. Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.
El mercado en AMBA
El mercado de alquileres se achicó en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) durante el primer trimestre del año, mientras que más de la mitad de las propiedades disponibles se ofrecen en dólares, de acuerdo a un informe elaborado por Mercado Libre y desarrollado junto a la Universidad De San Andrés (UdeSA).
El análisis reveló que del total de las ofertas en materia de inmuebles que exhibe la plataforma, solo el 6% corresponden a propiedades para alquilar, mientras que el 94% están destinadas a la venta. En el último año, la oferta de departamentos de 1 y 2 ambientes en alquiler registró una caída del 30%.
Con respecto a los valores que presentan los inmuebles, el informe arrojó que los precios vienen aumentando por encima de la inflación interanual. "Los mismos fueron impulsados por una menor oferta y mayor dolarización de los precios de alquiler", señaló el informe de Mercado Libre.
La media para 1 ambiente en la Ciudad a marzo se ubicaba en torno a los $90.000, por lo que el incremento alcanza el 138% interanual, frente a igual mes de 2022. Los de 2 ambientes están en 120.000 pesos, con una suba de 144%, y los de 3 ambientes promedian los 210.000 pesos, con un alza de 144%.
Por otro lado, el estudio detalló que aumentó la oferta de alquileres publicados en dólares en Mercado Libre en el AMBA, donde ya supera el 50% del total. En el mismo período del año anterior, el porcentaje era del 32% sobre el total de los avisos publicados. De la oferta actual de alquileres en dólares dentro de la plataforma, el 77% corresponde a casas y el 34,5% a departamentos.
El predominio de las ofertas en moneda estadounidense afecta notoriamente el acceso a los alquileres por parte de los inquilinos, que también se ven perjudicados por la creciente modalidad de alquileres temporarios. De acuerdo a una investigación del Centro de Estudios Metropolitanos, hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas, mientras que CABA concentra 15.000 propiedades.
En la Ciudad, esta alternativa ha evolucionado con los años, ya que las unidades disponibles en 2019 bajo este formato eran 9.33.
De esta forma, en solo cuatro años creció 62%. En Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023, mientras que en Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años, entre 2018 y 2020.
