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EL DIARIO digital
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El oficialismo impulsó este miércoles en la comisión de Planeamiento y Obras Públicas del Concejo Deliberante de Santa Rosa el mega proyecto de loteo sobre terrenos ubicados a la vera de la ruta nacional 35, al sur de la ciudad y lindantes al barrio Escondido. Se tratará en la sesión de la semana próxima, el viernes 19.
La iniciativa fue del presidente del bloque FreJuPa, Francisco Bompadre. El oficialismo busca avanzar rápidamente con su tratamiento a pocos días de la audiencia pública convocada para discutir otro desarrollo urbano, el promovido por Santa Rosa Rugby Club sobre el acuífero Santa Rosa–Anguil.
"El loteo que yo traigo a consideración es para la clase media, que no accede a los créditos bancarios y queda afuera de la operatoria del IPAV", justificó Bompadre durante la reunión de comisión.
La iniciativa generó sorpresa en el Concejo porque el oficialismo buscó imprimirle celeridad en un contexto de fuerte discusión pública sobre el crecimiento urbano en zonas vinculadas al acuífero y a la ampliación del radio urbano de la capital pampeana. El proyecto de la ruta 35 permitiría incorporar nuevas tierras al área urbanizada de Santa Rosa.
De la reunión participaron, además de Bompadre, los concejales Lucas Ovejero, Rocío Olguín y Lorena Guaiquián (FreJuPa), junto con Fernanda Oddi (PRO) y Luján Mazzucco (UCR).
La decisión de Bompadre soprendió al resto de los bloques, que descuentan que cuenta con el aval del intendente Luciano di Nápoli. Este miércoles se aprobó un dictamen de mayoría, de los tres concejales oficialistas, y la oposición planteó que fijará postura en el recinto.
Se tratará en la próxima sesión, el viernes 19, cuando se podría habilitar el cambio del uso del suelo con una mayoría simple.
El debate se da en simultáneo con la convocatoria a audiencia pública por el proyecto de loteo impulsado por Santa Rosa Rugby Club, también ubicado sobre el acuífero Santa Rosa–Anguil. Organizaciones ambientales y entidades nucleadas en el Observatorio de Escazú solicitaron postergar esa audiencia y ampliar la participación ciudadana.
Con el nuevo expediente ingresado y defendido por el FreJuPa, el Concejo suma un segundo frente de discusión sobre urbanización, acceso al suelo y expansión del radio urbano, en medio de cuestionamientos sobre los tiempos de tratamiento y los impactos ambientales asociados.
El concejo informó en un comunicado que "entre los requisitos establecidos para autorizar la subdivisión parcelaria se encuentra la obligación de ejecutar infraestructura básica y presentar proyectos específicos de servicios. Los propietarios deberán garantizar el abastecimiento y distribución de agua potable, las redes de líquidos cloacales y bombeo cuando corresponda, además de presentar un proyecto de resolución pluvial acompañado por un estudio de balance hídrico".
"La propuesta también contempla la ejecución de la red de gas natural cuando exista factibilidad técnica y la evaluación de obras de pavimentación en las vías principales de conexión con la red vial existente. Otro de los puntos incorporados establece que, debido a la ubicación del emprendimiento, los desarrolladores deberán realizar obras de accesibilidad sobre la avenida Brigadier General Juan Manuel de Rosas (Ruta Nacional 35) y la calle Ramona Pereyra", se señaló desde el oficialismo.
Un megaproyecto
La urbanización está ubicada a seis kilómetros de la trama urbana consolidada y los desarrolladores solicitaron en agosto del año pasado las excepciones necesarias para avanzar con el emprendimiento en tres etapas.
Los impulsores del proyecto expusieron sus alcances el 10 de septiembre de 2025 ante la Comisión de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos del Concejo. Un mes antes, el 4 de agosto, el intendente Luciano di Nápoli había enviado el proyecto de ordenanza al cuerpo deliberativo.
Después de varios meses "congelado", el expediente volvió a moverse en las últimas semanas y ahora quedó en claro que está más avanzado que el proyecto del Santa Rosa Rugby Club, por el cual se convocó a audiencia pública para el próximo 16 de junio.
En rigor, son tres los emprendimientos a los cuales el Concejo debe darle el okey o barjarle el pulgar. Otro emprendimiento inmobiliario proyectado en los terrenos linderos al club de golf de Santa Rosa, sobre ruta 5, pidió una excepción urbanística en marzo de este año.
Existe, sin embargo, una diferencia clave entre el desarrollo sobre la ruta 35 y los otros dos. El proyecto de la Ruta 35 no está asentado sobre el acuífero y, por lo tanto, no requiere audiencia pública ni mayoría especial para ser aprobado. El tratamiento se realiza directamente en el recinto y necesita mayoría simple: siete votos sobre doce.
Sí requiere, en cambio, modificaciones al Código Urbano Ambiental porque actualmente el sector forma parte del Área de Urbanización Futura AUF 4b y no integra la zona habilitada para urbanizar. Allí es donde los concejales deberán volver a poner la lupa sobre el equilibrio entre expansión urbana, costos ambientales y extensión de servicios públicos.
Las dimensiones del emprendimiento son importantes: contempla 680 lotes distribuidos sobre unas 47 hectáreas. Los desarrolladores están asesorados por la arquitecta Cecilia Russo, exfuncionaria municipal que además participó en la elaboración del actual Código Urbano Ambiental. Fue directora de Planeamiento Urbano durante la primera gestión del intendente. La inmobiliaria Villa también impulsa la iniciativa.
Las claves del debate
Uno de los principales puntos de debate es la localización del millonario proyecto. El nuevo barrio se proyecta en un lugar que está separado de la mancha urbana consolidada, generando un "vacío" entre la ciudad actual y el futuro desarrollo. Los emprendedores sostienen que el plan está pensado para familias de clase media, pero el proyecto se ubica a unos seis kilómetros del área urbanizada.
Las preguntas que sobrevuelan el Concejo son varias: ¿es razonable extender servicios públicos hasta ese sector cuando todavía existen vacíos urbanos dentro del ejido? ¿No resulta más eficiente completar áreas ya urbanizadas o promover desarrollos de mayor densidad dentro de la ciudad consolidada?
Otro de los cuestionamientos apunta al banco de tierras que el código exige que los emprendimientos tengan en cuenta. En este caso, la cesión de tierras para el municipio está prevista en una franja de monte, lo que podría dificultar, encarecer o impedir incluso la planificación de construcciones sociales.
También aparece en discusión el impacto vial sobre la Ruta 35. El emprendimiento podría profundizar problemas de acceso y circulación que ya existen en Barrio Escondido y otros sectores con ingresos directos a la ruta.
A la vez, el desarrollo tendría un efecto inmediato sobre el valor de las tierras linderas, cuyos propietarios se verían beneficiados por la valorización inmobiliaria del sector.
Tal cual lo adelantó El Diario, el proyecto tiene hoy más respaldo político que el de la Ruta 5. Aunque la iniciativa lleva la firma del intendente Luciano di Nápoli, en el oficialismo aseguran que no existe una "bajada de línea" para aprobarla. Sin embargo, admiten que habría intención de avanzar con el expediente antes de la audiencia pública prevista para junio. El proyecto ya cuenta con prefactibilidad técnica.
Con el dictamen por mayoría de comisión, ahora requiere aprobación en el recinto con mayoría simple. El bloque del PRO aparece proclive a acompañarlo. La UCR y la concejala de Comunidad Organizada mantienen objeciones. En tanto, el bloque del PJ todavía debe saldar diferencias internas sobre el tema.
Un proyecto de dimensiones
En la Comisión de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos expusieron el proyecto Mariano Cubero, Federico Lambert, Daiana Domínguez y Cecilia Russo.
La iniciativa fue presentada formalmente bajo el nombre "Plan Parcial AUF 4B". Como caras visibles aparecen los desarrolladores, principalemente inmobiliarias del medio, Martín Fornero, Mariano Cubero, Daiana Domínguez, Ana María Mura, Ana Clara Pérez, Federico Lambert, Simón Punte Menéndez, Juan Cruz Mura y Maura Suárez.
El proyecto de ordenanza enviado por el Ejecutivo impulsa la incorporación de una fracción del Área de Urbanización Futura (AUF 4b) al Área de Urbanización Prioritaria (AUP), sobre una parcela ubicada junto a la avenida Brigadier Juan Manuel de Rosas, es decir, la Ruta Nacional 35.
La propuesta contempla la creación de un nuevo desarrollo residencial con corredores comerciales, nuevas conexiones viales y calles jerarquizadas. Para eso, modifica distintos artículos del Código Urbano Ambiental vigente y crea un nuevo distrito urbano denominado "R3 X".
La ordenanza establece que el emprendimiento deberá ceder espacios públicos para plazas, parques, equipamiento comunitario y banco de tierras. También obliga a ejecutar obras de infraestructura básica, entre ellas redes de agua potable, cloacas, electricidad y gas.
Además, los desarrolladores deberán presentar estudios de impacto ambiental y proyectos de drenaje pluvial antes de que se autorice la subdivisión de los terrenos. El texto también exige mejoras de accesibilidad y transitabilidad sobre la Ruta 35 y la calle Ramona Pereyra.
Cómo es el emprendimiento
El documento técnico presentado por los desarrolladores describe un predio ubicado en el sector sureste de Santa Rosa, a unos seis kilómetros del centro de la ciudad. Al oeste limita con la empresa Advance y el resto de los linderos corresponde a parcelas rurales utilizadas principalmente para pastoreo de caballos.
En el entorno cercano aparecen Barrio Escondido, Portal del Sur, barrios FONAVI recientes y sectores de lotes con servicios.
El terreno tiene aproximadamente 47 hectáreas y una forma regular cercana a los 1.000 metros por 470 metros. También posee una importante superficie boscosa de unas 12,3 hectáreas.
La topografía presenta desniveles que van desde los 186 hasta los 201 metros sobre el nivel del mar, con lomas y un sector central más bajo, especialmente marcado desde el este.
El acceso principal se realiza actualmente por la Ruta Nacional 35. También existe un acceso de tierra desde la continuación de Ramona Pereyra. El documento señala además que los laterales oeste, norte y sur poseen calles cedidas, aunque todavía no están abiertas al tránsito público.
El desarrollo se proyecta en tres etapas: la primera contempla 246 lotes, la segunda 215 y la tercera 216. La iniciativa incluye nuevas conexiones viales, corredores internos y adecuaciones normativas para integrar el sector a la expansión urbana de Santa Rosa.
